Maréa Lozenets — le dossier complet
Nouveau projet — le premier grand projet de Cardelli Jean-Witold Estate LTD. Côte sud de la mer Noire · Bulgarie · Domaine à énergie positive.
Vingt-quatre maisons en vente. Soixante-quatre à l'arrivée.
Maréa est un domaine privé de 29 000 m² à Lozenets, à 400 mètres de la plage : seize villas avec piscine, quarante-huit appartements, un parc de pinède inconstructible, en trois phases jusqu'en 2032. La phase 1 — douze villas et douze appartements — est en commercialisation. Chaque maison produit son électricité, la stocke, fabrique son eau potable à partir de la mer, et charge ses vélos dans un local coupe-feu, hors du logement.
29 000 m² de terrain
400 m de la plage
64 logements, en 3 phases
0 € d'eau et d'électricité
à partir de 185 000 €
2029, première livraison
Lancement. Tarif fondateur −5 % pour les six premières réservations — commercialisation sur plan ouverte jusqu'à l'obtention du permis.
Le parti pris : construire un quart de ce que le terrain autorise
Un terrain de 29 000 m² à 400 mètres de la mer, en Bulgarie, se remplit d'habitude de deux cent cinquante appartements. Nous y construisons soixante-quatre maisons, dont seize villas sur parcelle privative.
Le coefficient d'intensité admis en zone de villégiature sur la côte sud est de l'ordre de 1,2 : près de 35 000 m² de plancher sur cette parcelle. Maréa en développe 7 350, en trois phases. L'emprise au sol plafonne à 17 %, pour 30 % autorisés, et 5 400 m² de pins maritimes sont conservés entre les villas et l'horizon.
Ce choix n'est pas une concession, c'est le produit. Vingt-deux logements par hectare, là où une station en met soixante à cent vingt. Chaque villa garde 690 m² de terrain clos. Le parc est inscrit comme inconstructible au règlement du domaine : c'est la seule garantie qui vaille quand on achète une vue.
À cette densité, un domaine peut se passer des réseaux. Chaque maison porte sa centrale solaire, sa batterie et sa borne de recharge ; le domaine fabrique son eau potable à partir de la mer, à l'énergie solaire, et traite la totalité de ses effluents sur place. L'unité d'eau et le micro-réseau sont dimensionnés dès la phase 1 pour les soixante-quatre logements. Aucun combustible fossile n'entre sur le terrain. Les réseaux publics restent raccordés, en secours.
Maréa est développé par Cardelli Jean-Witold Estate LTD, qui assure l'acquisition du foncier, la maîtrise d'ouvrage, la commercialisation et, pour qui le souhaite, la gestion locative après livraison.
17 % d'emprise au sol — 4 960 m² bâtis, pour 30 % autorisés
0,25 de coefficient d'intensité — pour un plafond usuel de 1,2
5 400 m² de pinède conservée — inconstructible, inscrite au règlement
22 logements par hectare — contre 60 à 120 en station
Le lieu : Lozenets, la côte sud restée discrète
À soixante kilomètres au sud de Bourgas, la côte change de nature. Les tours de Sunny Beach cèdent la place aux criques, aux pins et au parc naturel de Strandja. Lozenets est un village de pêcheurs devenu station confidentielle : deux grandes plages de sable, une poignée de tables, et aucune construction de masse.
Plage centrale de Lozenets — 400 m
Centre du village, commerces — 600 m
Plage de Coral — 1,8 km
Tsarevo, port et marina — 7 km
Parc naturel de Strandja — 5 km
Sozopol, vieille ville — 20 km
Bourgas, ville et hôpital — 50 km
Aéroport de Bourgas (BOJ) — 60 km, environ 1 h
Pourquoi la Bulgarie, en 2026 : le seul littoral de l'Union où ces prix existent encore
Euro — plus de risque de change. La Bulgarie a adopté l'euro le 1er janvier 2026. Vous achetez, louez et revendez dans votre propre monnaie.
Schengen — sans frontière intérieure. Membre de l'Union européenne et de l'espace Schengen : pas de contrôle aux frontières intérieures, carte d'identité suffisante pour les ressortissants de l'UE.
Fiscalité — 10 % à taux unique. Impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés à 10 %, parmi les plus bas de l'Union. Taxe foncière annuelle de l'ordre de quelques centaines d'euros.
Propriété — achat direct pour les Européens. Depuis 2014, un ressortissant de l'UE acquiert en son nom propre le bâti et le terrain. Hors UE, une société bulgare est constituée pour la part foncière : nous la mettons en place.
Coûts — construire pour un tiers du prix. Normes européennes, entreprises locales, coût de construction deux à trois fois inférieur à la France. C'est ce qui rend une villa neuve avec piscine accessible sous 350 000 €.
Saison — cinq mois de location. De mai à septembre, la côte sud attire une clientèle bulgare, roumaine, allemande et polonaise. La demande en villas avec piscine privée y dépasse largement l'offre.
Le parti d'aménagement : trois rangées de villas, huit pavillons, un parc
Les seize villas occupent la partie haute du terrain, en trois rangées au nord de l'allée centrale, chacune sur une parcelle privative close de 690 m². Les huit pavillons d'appartements, au sud, dominent le parc. Entre les villas et la mer : 5 400 m² de pins conservés, inconstructibles par engagement du promoteur et inscrits au règlement du domaine. La phase 1, en commercialisation, occupe les deux premières rangées de villas et les deux pavillons les plus proches du club.
Le bilan de surfaces
Parcelles privatives des villas (16 × 690 m²) — 11 040 m², 38,1 %
Îlots des huit pavillons — jardins, terrasses, abords — 7 600 m², 26,2 %
Parc privé — pinède conservée, inconstructible — 5 400 m², 18,6 %
Allées, parking couvert, bornes, voirie — 3 060 m², 10,6 %
Club, spa, deux bassins, plages de piscine — 1 900 m², 6,5 %
Total terrain — 29 000 m², 100 %
Architecture et prestations : du blanc, du bois, de la pierre locale
Volumes simples à toiture plate, enduit minéral blanc cassé, brise-soleil en bois thermotraité, soubassements en pierre de Strandja. Sous l'enduit, 20 cm d'isolant continu et une étanchéité à l'air testée ; sur le toit, la centrale solaire de la maison. Chaque logement s'ouvre plein sud-est sur sa terrasse. Les équipements sont ceux d'une maison contemporaine européenne, pas ceux d'une résidence de vacances : la villa se tient aussi bien en février qu'en août.
Enveloppe et isolation
Isolation extérieure continue 200 mm en polystyrène graphité — U = 0,15 W/m²K
Toiture plate isolée 240 mm de polyuréthane — U = 0,09 W/m²K
Plancher bas isolé 140 mm, rupteurs de ponts thermiques à chaque jonction
Triple vitrage à contrôle solaire, menuiseries aluminium à rupture — Uw = 0,95
Étanchéité à l'air vérifiée par test d'infiltrométrie : n50 ≤ 0,8 vol/h
Besoin de chauffage calculé à 18 kWh/m²/an — classe énergétique A+ bulgare
Ossature béton armé, étude parasismique zone 2 ; brise-soleil et stores extérieurs motorisés
Énergie verte et stockage
Centrale photovoltaïque en toiture : 9 à 15 kWc par villa, 552 kWc sur le domaine
Batterie lithium fer phosphate (LFP) de 20 à 40 kWh, sans cobalt, garantie 10 ans
Onduleur hybride triphasé, bascule en 20 ms : aucune coupure perceptible
Pompe à chaleur air/eau A+++, plancher chauffant et rafraîchissant
Ventilation double flux à récupération, ballon thermodynamique 300 L
Zéro gaz, zéro fioul, zéro groupe électrogène diesel sur le domaine
Supervision temps réel : production, stockage, consommation, eau
Finitions livrées
Grès cérame grand format 120 × 120 dans les pièces de vie
Parquet chêne contrecollé dans les chambres
Cuisine équipée italienne, plan de travail quartz, électroménager encastré
Salles d'eau complètes : douche à l'italienne, robinetterie encastrée
Dressings aménagés dans les suites
Peintures minérales, plinthes affleurantes
Extérieurs et domaine
Piscine béton, liner gris anthracite, électrolyse au sel
Pompe à chaleur de piscine et volet immergé de sécurité
Terrasses en pierre reconstituée, douche extérieure
Jardin paysagé : oliviers, pins, lavandes, arrosage goutte-à-goutte
Carport solaire et borne de recharge 11 kW pilotée par le surplus photovoltaïque
Local mobilité douce coupe-feu : 2 vélos et 2 trottinettes, casiers verrouillés, charge surveillée
Récupération des eaux de pluie en toiture, 20 m³ de cuves par villa pour l'arrosage
Domaine clos, portail automatique, vidéosurveillance, gardiennage de mai à octobre
Fibre optique, place de parking couverte par logement
Le phasage : trois phases, un seul plan d'ensemble
L'intégralité du domaine est dessinée et chiffrée d'un seul tenant. Ce qui est construit par tranches, ce sont les logements ; le plan masse, le parc, les voiries, l'unité d'eau et le micro-réseau électrique sont arrêtés dès le départ et dimensionnés pour soixante-quatre maisons. Un acquéreur de la phase 1 sait donc exactement ce qui sera bâti derrière chez lui, et quand.
Phase 1 — Le Belvédère · livraison juillet à octobre 2029 · en commercialisation
Douze villas, douze appartements : 24 lots, de 185 000 à 789 000 €. Les deux rangées hautes du terrain : quatre Pinia, cinq Azur, trois Panorama, chacune sur 690 m². Les pavillons Mer et Pinède, six logements chacun. Le club house, le bassin à débordement de 25 mètres, le spa, le forage côtier et l'unité de dessalement : tout l'équipement commun du domaine est livré avec cette première phase.
Phase 2 — La Clairière · livraison 2031 · liste d'attente
Quatre villas, dix-huit appartements : 22 lots, à partir de 200 000 €. La troisième rangée de villas, quatre Pinia de plain-pied adossées à l'oliveraie. Trois pavillons — Clairière, Oliviers, Dunes — et le second bassin de 22 mètres réservé aux appartements. Grille indicative : environ 8 % au-dessus de la phase 1.
Phase 3 — La Pinède · livraison 2032 · à venir
Dix-huit appartements en lisière de parc : 18 lots, à partir de 207 000 €. Trois derniers pavillons — Cèdres, Lavandes, Crique — posés au plus près de la pinède conservée et du sentier de la plage. Grille indicative : environ 12 % au-dessus de la phase 1.
Ce que la phase 1 vous donne
Les prix les plus bas du programme, et le tarif fondateur en plus
Le choix des meilleures implantations : belvédère, vue mer, angle est
Le club, le spa et le bassin de 25 m livrés avec votre maison
Un droit de priorité sur les lots des phases 2 et 3, avant mise sur le marché
Ce que le plan d'ensemble garantit
Le parc de 5 400 m² est inscrit comme inconstructible au règlement du domaine
L'implantation de chaque bâtiment futur est connue dès le départ
Aucune densification possible : l'emprise plafonne à 17 % pour 30 % autorisés
Huit mètres minimum entre deux constructions, sur toutes les phases
Pourquoi construire en trois fois
L'unité d'eau et le micro-réseau coûtent le même prix pour 24 ou pour 64 logements
Les répartir sur soixante-quatre lots rend l'autonomie économiquement tenable
Chaque phase finance la suivante, sans dette de portage sur le terrain entier
Le chantier reste à l'échelle d'une entreprise locale, pas d'un groupe
Énergie verte et autonomie : le soleil fournit le courant, la mer fournit l'eau
Maréa ne dépend d'aucun réseau pour fonctionner. Chaque maison porte sa centrale photovoltaïque et sa batterie ; le domaine dessale et potabilise son eau à partir de la mer, à l'énergie solaire, et retraite l'intégralité de ses effluents sur place. Les réseaux publics restent raccordés, mais en secours seulement. Aucun combustible fossile n'entre sur le terrain, et aucune facture d'eau ni d'électricité n'arrive dans la boîte aux lettres.
552 kWc de photovoltaïque installé — toitures, carports et ombrières du domaine
1 410 kWh de stockage LFP — 20 à 40 kWh par villa, 500 kWh en central
+14 % de bilan énergétique — 745 000 kWh produits pour 652 000 consommés
48 m³ par jour d'eau potable dessalée — deux lignes d'osmose inverse redondantes
18 kWh/m² de besoin de chauffage annuel — isolation 200 mm, triple vitrage, n50 ≤ 0,8
3 jours d'autonomie sans soleil — batterie privative et stockage mutualisé
Zéro facture d'eau. Zéro facture d'électricité.
Ce n'est pas une promesse de rendement, c'est une charge qui disparaît du budget. Une villa raccordée au réseau dépense entre 2 800 et 4 200 € par an d'eau, d'électricité, de chauffage et de recharge. Ici, ces lignes n'existent pas — et elles n'existeront pas davantage dans dix ans, quel que soit le prix du kilowattheure.
0 € d'électricité
0 € d'eau
0 gaz, fioul, bouteille
60 à 90 k€ économisés sur vingt ans
Mobilité du domaine
Borne de recharge 11 kW sous carport solaire pour chaque villa
Borne 7,4 kW par appartement au parking couvert, 2 bornes 22 kW visiteurs
Local coupe-feu dédié aux batteries de vélos et trottinettes, hors du logement
Détection thermique, extinction automatique, ventilation permanente
Flotte partagée : 4 vélos électriques et 4 trottinettes en phase 1, 8 de chaque à terme
Résilience
Deux jours de réserve d'eau potable en cuve, deux lignes d'osmose redondantes
Deux à trois jours d'autonomie électrique complète sans soleil
Micro-réseau privé : une maison en déficit est alimentée par ses voisines
Stockage central de 500 kWh mutualisé sur les 64 logements
Réseaux publics maintenus en secours, sans dépendance au quotidien
Sécurité incendie : vos batteries ne chargent pas chez vous
Une batterie lithium de vélo ou de trottinette qui part en emballement thermique produit un feu que l'eau n'éteint pas, qui dégage des gaz toxiques et qui peut redémarrer seul plusieurs heures après. C'est pour cette seule raison que, chez Maréa, la charge se fait dans un local séparé du logement — et que ce local est dessiné comme tel, pas improvisé dans un coin de garage.
Ce qui le rend sûr
Porte coupe-feu EI30 et parois coupe-feu sur les quatre faces
Local hors du volume habitable, sans communication directe avec la maison
Ventilation permanente haute et basse, pour évacuer les gaz avant accumulation
Détection thermique reliée à la centrale du domaine et à votre téléphone
Extinction automatique adaptée aux feux de batteries
Siphon de sol et sol incombustible
Ce qu'il contient
Deux supports muraux pour vélos, suspension verticale
Deux étagères pour trottinettes, à hauteur de ceinture
Quatre prises individuelles à 1,10 m, sur circuit différentiel dédié
Casiers verrouillables, un par logement
Coupure générale accessible depuis l'extérieur du local
Les villas : trois maisons, une piscine chacune
Chaque villa est posée sur sa propre parcelle close de 690 m², avec sa piscine chauffée, sa terrasse couverte et son carport solaire. Aucune mitoyenneté : huit mètres minimum entre deux constructions. Douze villas composent la phase 1 ; quatre Pinia supplémentaires suivront en phase 2.
Pinia — villa de plain-pied · à partir de 389 000 €
Villa type A · 4 lots en phase 1, 4 en phase 2 · 3 297 €/m². 118 m² habitables · 2 chambres · 42 m² de terrasses · piscine 4 × 9 m · 9 kWc et 20 kWh · parcelle de 690 m².
Une maison de plain-pied, sans escalier, pensée pour un couple ou une retraite au soleil : un séjour traversant de 57 m² qui s'ouvre de part en part sur la terrasse couverte, une suite parentale avec dressing, une seconde chambre avec sa salle d'eau. Les quatre Pinia occupent les parcelles les plus abritées, en bordure de l'oliveraie. Neuf kilowatts-crête en toiture et 20 kWh de batterie couvrent l'intégralité de la consommation annuelle, piscine comprise.
Azur — villa R+1 · à partir de 529 000 €
Villa type B · 5 lots · 3 391 €/m². 156 m² habitables · 3 chambres · 72 m² de terrasses · piscine 5 × 11 m · 12 kWc et 30 kWh · parcelle de 690 m².
Le cœur de gamme et le lot le plus demandé : une chambre au rez-de-chaussée pour les invités ou les parents, deux chambres à l'étage dont une suite avec dressing et loggia abritée du vent du nord. Le séjour de 53 m² donne de plain-pied sur la terrasse et la piscine de onze mètres. Deux des cinq Azur bénéficient d'une vue mer dégagée par-dessus la pinède. 12 kWc en toiture, 30 kWh de stockage et une borne 11 kW sous le carport solaire.
Panorama — villa R+1 et toit-terrasse · à partir de 735 000 €
Villa type C · 3 lots · 3 712 €/m². 198 m² habitables · 4 chambres · 118 m² de terrasses · piscine à débordement 5 × 12 m · 15 kWc et 40 kWh · parcelle de 690 m².
Trois exemplaires seulement, implantés sur le belvédère, au point haut du terrain. Quatre chambres dont trois suites, un séjour de 70 m² sous 3,10 m sous plafond, une piscine à débordement de douze mètres et un toit-terrasse de 54 m² accessible par un escalier extérieur : c'est de là que l'on voit à la fois la baie, la pinède et les crêtes de Strandja. Livrée avec cuisine d'été, pergola bioclimatique, 15 kWc en toiture et 40 kWh de batterie : trois jours d'autonomie complète sans un rayon de soleil.
Les appartements : huit pavillons, six logements chacun
Huit petits immeubles de trois niveaux seulement, posés au sud du domaine face au parc, livrés par phases jusqu'en 2032. Six logements par pavillon, deux par palier, tous traversants et tous avec terrasse. Bassin de 22 mètres et spa réservés à leurs résidents, et le même équipement solaire que les villas : 30 kWc en toiture et 10 kWh de batterie par logement. Les deux premiers pavillons — Mer et Pinède — sont en commercialisation.
Dune — deux pièces · à partir de 185 000 €
4 lots · 2 984 €/m². 62 m² habitables · 1 chambre · terrasse de 18 m² · batterie dédiée de 10 kWh · borne 7,4 kW · livraison 2029. Le format le plus accessible du domaine, et celui qui se loue le mieux : un séjour de 31 m² ouvert sur la terrasse, une chambre avec rangements, une salle d'eau complète. Deux Dune sont en rez-de-jardin avec un jardin privatif clos de 60 m², deux au premier étage.
Horizon — trois pièces · à partir de 265 000 €
6 lots · 3 011 €/m². 88 m² habitables · 2 chambres · 2 salles d'eau · terrasse de 26 m² · batterie dédiée de 10 kWh · livraison 2029. Le logement familial du domaine : deux chambres, deux salles d'eau, un cellier, et un séjour de 40 m² qui ouvre sur la terrasse. Trois Horizon par pavillon, du rez-de-jardin au deuxième étage ; les lots du dernier niveau dégagent la vue mer par-dessus les pins.
Sky — penthouse quatre pièces · à partir de 439 000 €
2 lots · 3 540 €/m². 124 m² habitables · 3 chambres · 3 salles d'eau · toit-terrasse privatif de 62 m² avec jacuzzi · livraison 2029. Deux exemplaires uniquement, au dernier niveau de chaque pavillon : un séjour de 52 m² sous plafond haut, cuisine d'été et pergola sur le toit, la vue la plus dégagée du domaine, de la pinède aux crêtes de Strandja.
Le club du domaine : vingt-cinq mètres de bassin
Un club house de 290 m² au centre du domaine, livré dès la phase 1 : bassin à débordement de 25 mètres chauffé par pompe à chaleur solaire, spa avec sauna et hammam, salle de sport, salon de réception et bureau de la conciergerie. Un second bassin de 22 mètres, livré en phase 2, dessert les pavillons d'appartements. L'eau des bassins est traitée par électrolyse au sel, sans chlore ajouté, et couverte la nuit pour limiter l'évaporation.
Phase 1 : les 24 lots et leurs prix
Les vingt-quatre lots de la phase 1, les seuls en commercialisation aujourd'hui. Prix de vente TTC, toutes taxes bulgares comprises, hors frais d'acquisition. Chaque logement est livré fini, équipé, avec sa cuisine, son installation solaire, sa batterie et sa borne de recharge. Les villas incluent leur piscine, leur jardin paysagé et leur local mobilité. Tous les lots sont disponibles à ce jour.
Les 12 villas
V01 · Pinia · rangée nord, lisière oliveraie · 118 m² · 2 ch. — 389 000 €
V02 · Pinia · rangée nord, lisière oliveraie · 118 m² · 2 ch. — 389 000 €
V03 · Pinia · rangée nord, vue mer partielle · 118 m² · 2 ch. — 405 000 €
V04 · Pinia · rangée nord, vue mer partielle · 118 m² · 2 ch. — 405 000 €
V05 · Azur · rangée nord, cœur de domaine · 156 m² · 3 ch. — 529 000 €
V06 · Azur · rangée sud, cœur de domaine · 156 m² · 3 ch. — 529 000 €
V07 · Azur · rangée sud, vue mer · 156 m² · 3 ch. — 549 000 €
V08 · Azur · rangée sud, vue mer · 156 m² · 3 ch. — 549 000 €
V09 · Azur · angle est, vue mer dégagée · 156 m² · 3 ch. — 565 000 €
V10 · Panorama · belvédère, vue mer · 198 m² · 4 ch. — 735 000 €
V11 · Panorama · belvédère, vue mer et pinède · 198 m² · 4 ch. — 759 000 €
V12 · Panorama · belvédère, double exposition · 198 m² · 4 ch. — 789 000 €
Les 12 appartements
P01 · Dune · pavillon Pinède, rez-de-jardin · 62 m² · 1 ch. — 185 000 €
P11 · Dune · pavillon Pinède, 1er étage · 62 m² · 1 ch. — 189 000 €
M01 · Dune · pavillon Mer, rez-de-jardin · 62 m² · 1 ch. — 189 000 €
M11 · Dune · pavillon Mer, 1er étage · 62 m² · 1 ch. — 195 000 €
P02 · Horizon · pavillon Pinède, rez-de-jardin · 88 m² · 2 ch. — 265 000 €
P12 · Horizon · pavillon Pinède, 1er étage · 88 m² · 2 ch. — 272 000 €
P21 · Horizon · pavillon Pinède, 2e étage · 88 m² · 2 ch. — 279 000 €
M02 · Horizon · pavillon Mer, rez-de-jardin · 88 m² · 2 ch. — 279 000 €
M12 · Horizon · pavillon Mer, 1er étage · 88 m² · 2 ch. — 286 000 €
M21 · Horizon · pavillon Mer, 2e étage, vue mer · 88 m² · 2 ch. — 295 000 €
P22 · Sky · pavillon Pinède, penthouse · 124 m² · 3 ch. — 439 000 €
M22 · Sky · pavillon Mer, penthouse, vue mer · 124 m² · 3 ch. — 459 000 €
Phases 2 et 3 : grille indicative
Phase 2 — La Clairière · 4 villas Pinia de 118 m² · 4 lots — à partir de 420 000 € · 2031
Phase 2 — La Clairière · 6 Dune, 9 Horizon, 3 Sky · 18 lots — à partir de 200 000 € · 2031
Phase 3 — La Pinède · 6 Dune, 9 Horizon, 3 Sky · 18 lots — à partir de 207 000 € · 2032
Programme complet · 16 villas, 48 appartements · 64 lots — 22 634 000 € · 2029 à 2032
Revenus locatifs : ce que le bien rapporte, hypothèses comprises
La saison court de mai à septembre sur la côte sud. Les hypothèses ci-dessous sont volontairement prudentes : 80 à 88 nuits louées par an, soit un taux d'occupation d'environ 55 % sur la saison, et 28 % de charges et de gestion. Une villa autonome en eau et en électricité économise en plus 2 800 à 4 200 € de charges annuelles, ce qui ajoute entre 0,7 et 1,1 point de rendement net par rapport à une villa raccordée.
Dune — 185 000 € · nuitée 95 € · 80 nuits · brut 7 600 € · net 5 470 € — 3,0 %
Horizon — 265 000 € · nuitée 140 € · 85 nuits · brut 11 900 € · net 8 570 € — 3,2 %
Sky — 439 000 € · nuitée 240 € · 80 nuits · brut 19 200 € · net 13 820 € — 3,1 %
Pinia — 389 000 € · nuitée 210 € · 85 nuits · brut 17 850 € · net 12 850 € — 3,3 %
Azur — 529 000 € · nuitée 290 € · 88 nuits · brut 25 520 € · net 18 370 € — 3,5 %
Panorama — 735 000 € · nuitée 420 € · 85 nuits · brut 35 700 € · net 25 700 € — 3,5 %
Acheter à Lozenets : six étapes, de la visite aux clés
L'achat immobilier bulgare est simple et sécurisé : c'est l'acte notarié qui transfère la propriété, puis son inscription au registre foncier. Les appels de fonds sont indexés sur les procès-verbaux officiels de chantier — Акт 14, Акт 15, Акт 16 — délivrés par les autorités, pas par le promoteur.
Visite et choix du lot. Sur place ou en visioconférence avec le plan masse. Nous organisons le déplacement : transfert depuis Bourgas et deux nuits sur place.
Contrat de réservation — 5 000 €. Le lot est retiré de la vente. Quatorze jours de rétractation, dépôt intégralement remboursable pendant ce délai.
Avant-contrat (предварителен договор) — 20 %. Sous trente jours, après vérification juridique du titre et du permis par votre avocat. Dépôt déduit.
Акт 14, structure achevée — 35 %. Procès-verbal officiel de réception du gros œuvre, constaté par la commission de contrôle.
Акт 15, clos, couvert et fini — 30 %. Bâtiment hors d'eau, hors d'air, finitions et équipements solaires posés. Visite de pré-livraison avec liste de réserves.
Акт 16, acte notarié et clés — 15 %. Permis d'exploitation délivré, acte notarié signé, inscription au registre foncier sous une à deux semaines.
Frais, impôts et formalités
Exemple établi sur un lot à 389 000 €. Les frais d'acquisition bulgares se situent entre 4 et 5 % du prix, soit nettement moins qu'en France.
Taxe municipale de mutation, 3 % du prix — 11 670 €
Honoraires de notaire, TVA 20 % incluse — 3 110 €
Inscription au registre foncier, 0,1 % — 389 €
Avocat, audit du titre et du permis — 1 500 €
Traduction assermentée et interprète — 450 €
Société EOOD, si hors UE — 990 €
Frais d'acquisition : 4,4 %, soit 17 119 €
Ressortissants de l'Union européenne : acquisition en nom propre du bâti et du terrain, sans restriction depuis 2014. Carte d'identité ou passeport, numéro fiscal bulgare délivré sur place en 24 h. Hors Union européenne : l'appartement s'acquiert en nom propre ; pour une villa, la part foncière passe par une société bulgare EOOD, constituée en 48 à 72 h : nous nous en chargeons pour 990 €, comptabilité annuelle incluse la première année.
Calendrier : 2029, puis 2031, puis 2032
Le programme est en phase d'études et de sécurisation foncière. Le plan d'ensemble des trois phases sera déposé en une fois ; la construction, elle, s'étale sur six ans. La commercialisation sur plan ouvre avant l'obtention du permis : c'est ce qui permet le tarif fondateur, et c'est aussi ce qui engage l'acquéreur sur un projet non encore autorisé.
Novembre 2026 — Sécurisation du foncier : promesse d'achat sur les 29 000 m², audit du titre et du cadastre
Janvier 2027 — Dépôt du plan d'urbanisme et du permis, étude d'impact, demande d'autorisation de prélèvement auprès de la Direction du bassin de la mer Noire
Mars 2027 — Ouverture de la commercialisation, tarif fondateur −5 % pour les six premières réservations
Juillet 2027 — Permis de construire (Разрешение за строеж)
Septembre 2027 — Démarrage des travaux : terrassements, voiries et réseaux, forage côtier
Juin 2028 — Акт 14, structures achevées
Mars 2029 — Акт 15, clos, couvert, équipé : centrales solaires, batteries, unité de dessalement
Juillet 2029 — Акт 16, livraison des villas
Octobre 2029 — Livraison des appartements, du club et du bassin de 25 m : fin de la phase 1
2030 — Démarrage de la phase 2
2031 — Livraison de la phase 2 : le domaine compte 46 maisons
2032 — Livraison de la phase 3 : programme achevé, 64 logements
Après la livraison : clé en main, y compris les années suivantes
Posséder une maison à mille cinq cents kilomètres ne doit rien vous coûter en temps. Cardelli Jean-Witold Estate conserve une équipe sur place après la livraison.
Conciergerie, incluse la première année. Accueil des arrivants, ménage, linge, courses d'avant-séjour, entretien du jardin et de la piscine, relevé des installations solaires. Ensuite 1 800 €/an pour une villa, 900 € pour un appartement.
Location gérée, reversement 70 / 30. Annonces multi-plateformes, tarification dynamique, accueil, ménage entre séjours, déclaration fiscale bulgare. Vous conservez vos semaines.
Ameublement, pack Maréa Signature. Mobilier, literie, art de la table, électroménager complémentaire, décoration et extérieurs, livrés et installés avant la remise des clés. De 12 000 € pour un Dune à 34 000 € pour un Panorama.
Technique. Contrat d'exploitation de l'unité d'eau et du micro-réseau, supervision à distance, intervention sous 24 h, garantie constructeur 10 ans sur les batteries.
Administratif. Ouverture de compte bancaire bulgare, numéro fiscal, comptabilité de la société EOOD, déclarations annuelles, assurance multirisque du bien.
Revente. Commission réduite à 2,5 % pour les acquéreurs d'origine, et priorité d'information donnée aux résidents du domaine.
Questions fréquentes
Le terrain est-il déjà acquis ?
Non. Le terrain n'est pas encore acquis à ce jour. L'acquisition définitive est prévue à l'issue de l'instruction du plan d'urbanisme. Les conditions de remboursement du dépôt de réservation sont précisées dans le contrat de réservation.
Que se passe-t-il si le permis est refusé ?
Le contrat de réservation prévoira le remboursement intégral du dépôt de 5 000 €, sans retenue ni délai de carence, en cas de refus définitif du permis de construire ou d'impossibilité de réaliser le programme.
L'autonomie en eau et en électricité est-elle garantie ?
L'installation est dimensionnée pour couvrir l'intégralité des besoins annuels, avec deux à trois jours de réserve. Les réseaux publics restent raccordés et disponibles en secours. Le prélèvement d'eau de mer et le rejet du concentrat sont soumis à autorisation administrative ; si elle n'était pas obtenue, le domaine serait alimenté par le réseau communal, la partie solaire et le stockage restant inchangés.
Pourquoi acheter en phase 1 plutôt qu'attendre ?
Les prix de la phase 1 sont les plus bas du programme, et le tarif fondateur s'y ajoute : les grilles suivantes sont indexées à environ +8 % en 2031 et +12 % en 2032. Les meilleures implantations — le belvédère, l'angle est, les lots à vue mer — sont dans cette tranche. Enfin le club, le spa et le bassin de 25 mètres sont livrés avec la phase 1.
Que se passe-t-il si les phases 2 et 3 ne se font pas ?
Le club, le bassin de 25 mètres, le forage, l'unité de dessalement, le micro-réseau, les voiries et le parc sont livrés avec la phase 1. Les tranches suivantes n'ajoutent que des logements ; si elles n'étaient pas réalisées, le domaine resterait moins dense que prévu.
Un étranger peut-il vraiment acheter en Bulgarie ?
Oui. Depuis 2014, un ressortissant de l'Union européenne acquiert librement le bâti et le terrain en son nom propre. Hors UE, l'appartement s'achète en nom propre ; pour une villa, la part foncière passe par une société bulgare EOOD, constituée en deux à trois jours. Nous nous en chargeons.
Faut-il parler bulgare, ou se déplacer ?
Non. L'ensemble du dossier est conduit en français ou en anglais. Un interprète assermenté est obligatoire à l'acte si vous ne parlez pas bulgare : il est prévu dans les frais. Vous pouvez signer par procuration notariée depuis votre pays, même si nous recommandons une visite avant la réservation.
Puis-je financer par un crédit ?
Les banques bulgares financent les non-résidents jusqu'à 50 à 60 % de la valeur, sur des durées de 15 à 20 ans. Beaucoup d'acquéreurs préfèrent mobiliser un prêt hypothécaire dans leur pays d'origine. Nous vous mettons en relation avec un courtier spécialisé ; nous ne percevons aucune commission sur le financement.
Quelles sont les charges annuelles réelles ?
Pour une villa : 2 400 € de charges de domaine, 1 400 € d'entretien de la piscine privée, 350 à 700 € de taxes locales, et l'assurance. Pas de facture d'électricité ni d'eau en régime courant. Pour un appartement : 12 €/m²/an de charges de copropriété, plus les taxes locales.
Peut-on y vivre à l'année ?
Oui, et c'est le sens de l'isolation renforcée : 200 mm d'isolant continu, triple vitrage, étanchéité à l'air testée et plancher chauffant. Les hivers de la côte sud sont doux, autour de 6 à 10 °C en janvier. Le besoin de chauffage calculé est de 18 kWh/m²/an, couvert par la pompe à chaleur alimentée en solaire.
Les visuels correspondent-ils au projet ?
Les surfaces et le plan d'ensemble correspondent au programme étudié. Les photographies sont des visuels d'ambiance illustrant le parti architectural et l'environnement : elles ne représentent pas les biens vendus. Les perspectives seront publiées à l'ouverture officielle de la commercialisation.
Puis-je réserver dès maintenant ?
Oui. Les six premières réservations bénéficient du tarif fondateur de −5 %. Écrivez-nous par le formulaire de contact : nous vous envoyons le dossier du lot et les conditions de réservation.
Vingt-quatre lots, six tarifs fondateurs
La phase 1 ouvre la commercialisation du domaine. Les six premières réservations bénéficient de −5 %, du choix des implantations et d'un droit de priorité sur les phases suivantes.
Parlons de votre lot : dites-nous ce qui vous intéresse, nous envoyons le dossier complet du lot, les plans cotés, la notice descriptive des prestations et le contrat de réservation type, en français. Nous écrire →
Mentions et avertissements
Maréa est un programme immobilier en cours d'études, développé par Cardelli Jean-Witold Estate LTD. Le terrain d'assiette n'est pas encore acquis à la date de publication. Le programme est subordonné à l'obtention du plan d'urbanisme, du permis de construire et, pour le volet dessalement, de l'autorisation de prélèvement et de rejet délivrée par la Direction du bassin de la mer Noire.
Les plans, surfaces, implantations, équipements et calendriers présentés sont indicatifs et susceptibles de modifications jusqu'à l'obtention des autorisations définitives. Les photographies sont des visuels d'ambiance : elles illustrent le parti architectural et l'environnement du projet et ne représentent pas les biens proposés à la vente. Seuls le contrat de réservation, l'avant-contrat et la notice descriptive annexée ont valeur contractuelle.
Les prix s'entendent toutes taxes bulgares comprises, hors frais d'acquisition, hors mobilier et hors frais de financement. Ils sont valables au 24 octobre 2026 et révisables jusqu'à l'ouverture officielle de la commercialisation. Les estimations de revenus locatifs, de charges évitées et de production énergétique sont des projections : elles ne constituent ni une garantie, ni un engagement de rendement, ni un conseil en investissement. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital et un risque d'illiquidité. Seule la phase 1, soit 24 logements, est commercialisée à ce jour ; les phases 2 et 3 sont indicatives et ne constituent pas une offre.
— Jean Cardelli
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